Hoofdpunten

• EPRA-resultaat¹ (Groep) van 90,86 mio EUR (+2,82% tegenover 31 maart 2024).
• EPRA-resultaat per aandeel² (Groep) van 6,21 EUR (tegenover 6,18 EUR op 31 maart 2024) (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen).
• Nettohuurresultaat van 142,18 mio EUR (+2,41%).
• Licht toegenomen reële waarde van de vastgoedportefeuille tot 2.069,54 mio EUR (+2,03% tegenover 31 maart 2024).
• Verdere verduurzaming van vastgoedportefeuille met 11,41 mio EUR investeringen in groene energie en isolatie.
• EPRA-bezettingsgraad op 97,26% (tegenover 98,10% op 31 maart 2024).
• Schuldgraad licht gedaald tot 42,52% (tegenover 44,62% op 31 maart 2024).
• Dividend van 5,10 EUR bruto per aandeel. De Raad van Bestuur heeft het voornemen om een keuzedividend aan te bieden in de loop van de maand juni 2025.

Noten

¹  Het EPRA-resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen, exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva, en exclusief minderheidsbelangen met betrekking tot voornoemde elementen.

² Rekening houdend met de uitgifte van 331.748 nieuwe aandelen op 27 juni 2024 bij de kapitaalverhoging naar aanleiding van het interim-keuzedividend. Het gewogen gemiddelde aantal aandelen bedraagt 14.627.352.

Boekjaar 2024-2025 in een notendop

Retail Estates (Euronext Brussels: RET), specialist in de verhuur van out-of-town winkelvastgoed in België en Nederland, heeft in het boekjaar 2024-2025 licht toegenomen resultaten geboekt tegenover het voorgaande boekjaar. 

EPRA-resultaat opnieuw gestegen

Het EPRA-resultaat van de Groep (dat is de winst zonder de resultaten op de portefeuille en zonder de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) is toegenomen tot 90,86 mio EUR, een stijging van +2,82% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Per aandeel betekende dit een EPRA-winst van 6,21 EUR ten opzichte van 6,18 EUR op 31 maart 2024. Voor de berekening van het EPRA-resultaat per aandeel wordt rekening gehouden met het gewogen gemiddelde aantal aandelen op 31 maart 2025, zijnde 14.627.352 aandelen. Door de uitgifte van 331.748 nieuwe aandelen bij de kapitaalverhoging naar aanleiding van het interim-keuzedividend is het gewogen gemiddelde aantal aandelen gestegen in 2024-2025.

De EPRA net tangible asset waarde (NTA) (inclusief resultaat van het afgelopen boekjaar waarvan 5,10 EUR wordt voorgesteld als brutodividend) van het aandeel bedroeg op 31 maart 2025 80,87 EUR tegenover 78,15 EUR op 31 maart 2024. 

Retail Estates slaagt er bovendien in de operationele marge te bewaken. In 2024-2025 bleef de operationele marge stabiel op 80,41%. De operationele marge toont de winstgevendheid van de vastgoedportefeuille zonder rekening te houden met de waardeveranderingen van het vastgoed, belastingen, afschrijvingen, financieringskosten en eenmalige elementen. 

Operationele resultaten stabiel

De huurinkomsten bedroegen 143,41 mio EUR (+2,78% tegenover 31 maart 2024) en namen met +0,4% toe bij gelijkblijvende perimeter (like-for-like). De stijging is voornamelijk het gevolg van indexaties van bestaande huren en bijkomende huurinkomsten afkomstig van aankopen in de loop van het boekjaar 2023-2024, met name die van retailpark Alexandrium Megastores in Rotterdam (Nederland). De impact op de like-for-like is het gevolg van  (tijdelijke) leegstand, een beperkte negatieve impact van contracthernieuwingen en kortingen. Verder bevatten de huurinkomsten ook voor 0,7 mio EUR inkomsten uit groene-energiestromen (zonnepanelen en laadpalen). Door het beperkte aanbod van retailparken op de vastgoedmarkt heeft Retail Estates in het boekjaar 2024-2025 enkel arbitrage toegepast op de vastgoedportefeuille. Daarbij werden een aantal panden die niet meer goed aansluiten bij de strategie van de vastgoedvennootschap verkocht om andere panden aan te kopen. 

De EPRA-bezettingsgraad daalde licht tot 97,26%. Retail Estates slaagde erin de meeste panden snel opnieuw te verhuren nadat enkele retailers het faillissement aanvroegen. Voor een groot aantal winkels die in een faillissement waren betrokken, is door de curator een nieuwe huurder gevonden waardoor er geen huurverlies door leegstand was. Bovendien had Retail Estates de voorbije jaren zijn blootstelling aan verschillende van deze retailketens verkleind. Voor sommige overblijvende winkelpanden werd een nieuwe huurder gevonden dankzij de kwaliteit van de locaties. Waar nog geen nieuwe huurder is gevonden, is dat onder andere te wijten aan het formaat van de betrokken winkels dat afwijkt van de sectorstandaard van 1.000 m². Specifiek in Wallonië gaat de herbestemming van leegstaande panden bij een huurderswissel trager door een gewijzigde decretale procedure die bovendien nog niet bij alle lokale overheden bekend is. Ondertussen is de inflatie terug genormaliseerd wat een positieve impact heeft op de huurprijzen en exploitatiekosten van de retailers. 

In België steeg het mediaanvermogen van consumenten in 2024 met +11% en was die stijging aanzienlijk hoger dan de inflatie. Daardoor zagen consumenten hun reële welvaart en hun koopkracht toenemen. In Nederland nam de koopkracht toe door de reële stijging van de lonen, veroorzaakt door de krappe arbeidsmarkt. Ook de prijzen van residentieel vastgoed blijven zowel in België als Nederland stijgen. Dat is goed nieuws voor de klanten van Retail Estates: als consumenten zien dat de waarde van huizen stijgt, zijn ze meer geneigd te investeren in de verbetering van hun woning omdat dit de waarde van hun woning ondersteunt.

Voorzetting verduurzaming vastgoedportefeuille

Retail Estates blijft daarnaast investeren in duurzaamheid en heeft op verschillende panden zonnepaneelinstallaties geplaatst en dak- en gevelrenovaties uitgevoerd voor een totaalsom van 11,41 mio EUR wat overeenkomt met 12,5% van zijn EPRA-resultaat. Deze investeringen zijn in lijn met de strategische doelstellingen voor duurzame investeringen en tonen aan dat Retail Estates de daad bij het woord voegt als het over ESG gaat. Voor het eerst heeft Retail Estates bovendien een 'green loan' afgesloten in 2024-2025. Met deze groene lening verankert de onderneming duurzaamheid in zijn financieringsstrategie. Verder maakt de vastgoedvennootschap ruimte voor laadpalen voor elektrische wagens die door externe partners worden geïnstalleerd op de parkings van zijn retailpanden.

Waarde van de vastgoedportefeuille stijgt licht

In het boekjaar 2024-2025 is de waarde van het vastgoed opnieuw toegenomen tot 2.069,54 mio EUR (+2,03% tegenover 31 maart 2024). Dat is voornamelijk het gevolg van algemene evoluties gerelateerd aan geschatte huurwaardes (ERV), indexaties en rendementen van de bestaande portefeuille (+34,15 mio EUR). Op 31 maart 2025 bestond de vastgoedportefeuille uit 1.023 panden met een verhuurbare oppervlakte van 1.231.205 m². De beperkte stijging van de waarde van de vastgoedportefeuille komt onder meer door een inhaalbeweging van de geschatte huurwaardes die nu dichter in de buurt van de contractuele huren liggen. Doordat er weinig transacties waren in de perifere vastgoedmarkt is er ook weinig beweging in de rendementen.
In 2024-2025 bleef de markt voor perifeer retailvastgoed grotendeels op slot, zeker wat betreft vastgoed met een waarde boven 10 mio EUR. Op zich is dat niet verwonderlijk: de bezettingsgraad op retailparken blijft hoog en de cashflows houden stand, mede ondersteund door de indexeringen van de huren (+14,6% in België en +11,61% in Nederland, beide sinds 1 april 2022). Dat leidt ertoe dat eigenaars vasthouden aan hun retailparken tenzij ze verkopen om hun balans te versterken of, in het geval van sommige fondsen, om aandeelhouders uit te betalen. Het bevestigt de uitstekende rendabiliteit van dit type vastgoed. De trend die tijdens de coronaperiode begon waarbij retailparken outperformen houdt stand. Bovendien zorgt het prestatievermogen er ook voor dat meer nieuwe spelers het out-of-town-segment betreden. 

Door het gebrek aan beweging op de markt voor out-of-town retailvastgoed heeft Retail Estates het voorbije boekjaar geen grote retailparken kunnen verwerven. De enige noemenswaardige transactie in België was de verkoop van het retailpark Brixton in Zaventem dat door Nextensa is verkocht aan particuliere investeerders. Verder komen vooral panden op de markt op secundaire locaties. 

Ondanks deze bevroren markt, is Retail Estates de vastgoedportefeuille blijven arbitreren. Op 16 juli 2024 heeft Retail Estates een bijkomende winkelunit aangekocht in Woonmall Alexandrium (Rotterdam, Nederland) voor 1,8 mio EUR. Op 21 februari 2025 heeft Retail Estates 10,00 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting) geïnvesteerd in een winkelpand in Venlo (Nederland). Tegenover deze aankopen staat de verkoop van vier losse panden, de verkoop van twee panden op de Keerdok-site in Mechelen, en de verkoop van grondposities van appartementen die ontwikkeld werden door vastgoedpromotoren op de sites Houthalen en Halle, met een gezamenlijke opbrengst van 7,90 mio EUR. Verder heeft Retail Estates panden opgeleverd in Gent, Houthalen en Eupen, en is een winkelpand in Aiseau-Presles uitgebreid. 

Schuldgraad en renterisico’s onder controle

Retail Estates besteedt veel aandacht aan het verlengen van de lopende bankfinanciering en het indekken van de renterisico’s. Het eigen vermogen werd versterkt met een kapitaalverhoging van 19,74 mio EUR in juni 2024 en het reserveren van niet-uitgekeerde winsten. Daardoor blijft de schuldgraad laag op 42,52% (tegenover 44,62% op 31 maart 2024). Retail Estates behoudt, binnen de nagestreefde schuldgraad van 45% die ze zichzelf oplegt, een investeringscapaciteit van 89,56 mio EUR. De gemiddelde interestvoet bedroeg op 31 maart 2025 2,08%. Bij gelijkblijvende perimeter zullen de financieringskosten op hetzelfde niveau blijven in 2025-2026. 

Intentie tot interim-keuzedividend van 5,10 EUR bruto per aandeel

De raad van bestuur van Retail Estates heeft de intentie om over het boekjaar 2024-2025 (dat een aanvang nam op 1 april 2024 om te eindigen op 31 maart 2025) een interim-dividend in de vorm van een keuzedividend uit te keren van 5,10 EUR bruto (of 3,57 EUR netto, d.i. het netto-dividend per aandeel na afhouding van 30% roerende voorheffing) per aandeel (dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2024-2025) in de loop van juni 2025.