Résumé

• Le résultat EPRA du Groupe¹ du premier semestre exercice 2025-2026 est de 45,46 millions d’euros (+0,25 % par rapport au 30 septembre 2024) ou 3,06 euros par action (par rapport à 3,12 euros au 30 septembre 2024).
• Des revenus locatifs de 72,84 millions d'euros (+2,26 % par rapport au 30 septembre 2024). A périmètre constant, les revenus locatifs ont augmenté de +2,20 %.
• Taux d'endettement quasiment stable à 42,80 % (par rapport à 42,52 % au 31 mars 2025).
• Juste valeur du portefeuille immobilier en légère hausse à 2 087,06 millions d'euros (+0,85 % par rapport au 31 mars 2025).
• Taux d'occupation légèrement augmenté à 97,40 % (contre 97,26 % au 31 mars 2025).
• 19 des 1 020 magasins concernés par une procédure judiciaire de réorganisation ou de faillite. Deux immeubles ont entre-temps été transférés à de nouveaux locataires. Des accords préliminaires ont été conclus avec des locataires potentiels pour dix immeubles.
• La prévision en matière de dividendes de 5,20 euros brut par action reste maintenue.
• Rapport semestriel 2025-2026 disponible.

Premier semestre de l’exercice 2025-2026

Au cours des six premiers mois de l'exercice 2025-2026, Retail Estates (Euronext Brussels: RET) a enregistré des résultats opérationnels stables dans un environnement difficile pour le secteur du commerce de détail. 

Performance opérationnelle stable

Les revenus locatifs se sont élevés à 72,84 millions d'euros (+2,26 % par rapport au 30 septembre 2024), ont été entièrement indexés et ont augmenté de +2,20 % à périmètre constant. Le taux d'occupation a légèrement augmenté pour atteindre 97,40 % par rapport au 31 mars 2025.
Leen Bakker Belgique et Carpetright Pays-Bas ont récemment rencontré des difficultés. Retail Estates loue à ces deux chaînes de magasins un total de 19 immeubles sur un portefeuille total de 1 020 magasins.

En Belgique, la chaîne de magasins d'ameublement Leen Bakker Belgique a demandé en août 2025 le transfert sous autorité judiciaire de ses 44 points de vente. Retail Estates loue onze magasins à Leen Bakker Belgique, pour un revenu locatif annuel total de 2 millions d'euros, soit 1,39 % du chiffre d'affaires locatif annuel total. Les loyers jusqu'en novembre ont été payés. Les liquidateurs recherchent des repreneurs pour les immeubles commerciaux. Retail Estates soutient la candidature de certains de ses locataires pour six des onze immeubles, dont la chaîne de magasins d'ameublement Jysk, qui a confirmé son intention de reprendre cinq magasins à Bruges (V-Mart), Termonde, Kuurne, Liège et Marche-en-Famenne. Les cinq immeubles restants suscitent également de l'intérêt, mais pas nécessairement dans le cadre des activités commerciales actuellement autorisées.

Aux Pays-Bas, Carpetright Nederland, une chaîne de magasins d'ameublement spécialisée dans les revêtements de sol, a déposé le bilan en septembre 2025. Retail Estates loue huit magasins à la chaîne. Ensemble, ils représentent un revenu locatif annuel de 1,05 million d'euros, soit 0,71 % du chiffre d'affaires locatif annuel total. Les loyers de septembre, octobre et novembre n'ont pas encore été réglés. Deux immeubles ont été transférés à de nouveaux locataires ces derniers jours (Den Bosch, Maastricht). Les nouveaux contrats de location ont été conclus à des loyers plus élevés. En outre, Retail Estates a conclu des accords préliminaires pour Heerlen, Apeldoorn, Venlo et Cruquius. Des discussions sont encore en cours pour deux immeubles commerciaux (Spijkenisse et Breda). L'intérêt suscité est notamment dû à la taille avantageuse des immeubles.

Au cours des dernières années, Retail Estates a réduit son exposition tant chez Leen Bakker que chez Carpetright, soit en diminuant le nombre de magasins loués, soit en réduisant la surface commerciale. Les immeubles restants sont tous situés dans des emplacements attractifs, ce qui facilite leur relocation.
Selon Retail Estates, les difficultés rencontrées par ces chaînes sont liées à leur faible assise financière, conséquence de la disparition de leurs sociétés mères/sœurs. Le marché locatif de l'ameublement reste toutefois dynamique, comme en témoigne l'intérêt des candidats locataires pour tous les locaux vacants. De plus, le climat dans le secteur du commerce de détail s'améliore : la consommation néerlandaise augmente sur une base annuelle, tandis qu'en Belgique, la confiance des consommateurs est en hausse depuis plusieurs mois.

La valeur du portefeuille immobilier augmente légèrement

Au cours du premier semestre de l'exercice 2025-2026, la juste valeur des biens immobiliers a de nouveau augmenté pour atteindre 2 087,06 millions d'euros (+0,85 % par rapport au 31 mars 2025).

La valeur estimée des biens immobiliers par les experts immobiliers a augmenté (+8,50 millions d'euros), ce qui confirme la stabilité de la valeur des biens immobiliers commerciaux situés en périphérie. Au 30 septembre 2025, le portefeuille immobilier comprenait 1 020 immeubles d'une surface locative de 1 213 544 m².

Au cours du premier semestre de l'exercice en cours, Retail Estates a acquis trois immeubles commerciaux dans le centre commercial Alexandrium à Rotterdam (Pays-Bas) pour un montant de 5,1 millions d'euros, légèrement supérieur à la juste valeur (4,7 millions d'euros). Ces unités ont été acquises par l'intermédiaire d'Alex Invest nv, une filiale à 50 % de droit néerlandais. Avec cet achat, Retail Estates augmente, via Alex Invest, sa participation à 49,52 % des droits de vote dans la copropriété. 

Retail Estates poursuit la transition durable de son portefeuille. Conformément à sa stratégie de développement durable, 5,76 millions d'euros ont été investis au 30 septembre 2025 dans la transition durable des parcs commerciaux en Belgique et aux Pays-Bas. Au cours du premier semestre, quatre installations de panneaux solaires ont été mises en service, ce qui porte à 20 le nombre total de sites équipés de panneaux solaires. Outre les installations de panneaux solaires, les investissements dans la durabilité comprennent également des investissements dans la rénovation de toitures, l'installation de pompes à chaleur et la menuiserie extérieure sur 22 sites.

En outre, l'installation de bornes de recharge par des tiers sur les parkings loués par Retail Estates a eu un impact positif récurrent et limité (+0,7 million d'euros). Plusieurs sites font l'objet de programmes dans le cadre desquels des partenaires installent des chargeurs rapides et/ou lents. Au 30 septembre 2025, 48 sites étaient équipés de bornes de recharge pour voitures électriques en Belgique et aux Pays-Bas.

Augmentation du résultat EPRA

Le résultat EPRA du Groupe (c'est-à-dire le bénéfice hors résultats du portefeuille et hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) a augmenté pour atteindre 45,46 millions d'euros, soit une hausse de 0,25 % par rapport à la même période l'année dernière.

Par action, cela représente un bénéfice EPRA de 3,06 EUR pour le premier semestre, contre 3,12 EUR au 30 septembre 2024. Le calcul du résultat EPRA par action tient compte du nombre moyen pondéré d'actions au 30 septembre 2025, soit 14 874 698 actions. Suite à l'émission de 319 035 nouvelles actions lors de l'augmentation de capital liée au dividende optionnel intermédiaire le 26 juin 2025, le nombre moyen pondéré d'actions a augmenté en 2025. Les actions nouvellement émises participent aux bénéfices à partir du 1er avril 2025, ce qui entraîne une légère dilution du résultat par action au premier semestre. Les fonds levés seront investis dans l'extension du portefeuille immobilier. En attendant des opportunités d'investissement, les fonds ont été utilisés pour réduire la dette bancaire, ce qui a permis de diminuer le ratio d'endettement.

La valeur EPRA net tangible asset (NTA) de l'action s'élevait à 78,99 EUR au 30 septembre 2025, contre 80,87 EUR au 31 mars 2025. Cette baisse est également due à l'augmentation du nombre moyen pondéré d'actions.

Ratio d'endettement et risques de taux d'intérêt sous contrôle

Retail Estates accorde une grande attention à la prolongation du financement bancaire en cours et à la couverture des risques de taux d'intérêt.
Les fonds propres ont été renforcés par une augmentation de capital de 18,22 millions d'euros en juin 2025 et la constitution de réserves sur les bénéfices non distribués. Le ratio d'endettement reste ainsi faible, à 42,80 % (contre 42,52 % au 31 mars 2025). Retail Estates conserve, dans le cadre du ratio d'endettement de 45 % qu'elle s'est fixé comme objectif, une capacité d'investissement de 78,44 millions d'euros.

Dividende maintenu à 5,20 EUR brut par action

Le dividende prévisionnel reste maintenu à 5,20 EUR brut par action (3,64 EUR net). Cela représente une augmentation de 2 % par rapport à l'exercice 2024-2025.

Notes

¹  Le résultat EPRA se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat sur les ventes d’immeubles de placement et hors variations de juste valeur des actifs et passifs financiers, et hors les intérêts minoritaires relatifs aux éléments susmentionnés.