Gestion des risques

Les principaux risques auxquels l’entreprise est confrontée sont énumérés ci-dessous. Pour chacun des risques énumérés, des mesures et des procédures ont été mises en place afin d’en évaluer les conséquences, de les maîtriser et d’en assurer le suivi autant que possible. Ces mesures et procédures sont également commentées ci-dessous.

Le conseil d’administration évalue régulièrement l’exposition de l’entreprise aux risques, l’impact financier de ces risques et les mesures devant être prises pour maîtriser ces risques éventuels, pour empêcher que ces risques se manifestent et/ou, le cas échéant, pour limiter l’impact de ces risques.

Cette liste de risques repose sur les informations connues au moment de l’établissement du présent rapport. Il peut exister d’autres risques, inconnus, improbables ou dont il n’est pas admis qu’ils puissent avoir un impact négatif significatif sur la société, ses activités et sa situation financière. Dès lors, la liste de risques contenue dans ce chapitre n’est pas exhaustive.

Risques de marché

Description du risque Impact potentiel Facteurs d’atténuation et gestion

MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT DANS DES MAGASINS ET DES PARCS COMMERCIAUX DE PÉRIPHÉRIE

Baisse de la demande des investisseurs en termes d’immobilier de périphérie

La valeur du portefeuille est estimée trimestriellement par des experts immobiliers indépendants. Une baisse de l’évaluation entraîne une baisse des fonds propres (« VAN »), et donc une augmentation du taux d’endettement de la société

La valeur des biens immobiliers situés en périphérie est principalement déterminée par la valeur commerciale de l’emplacement du bien immobilier. En raison de la pénurie de terrains bien situés, l’offre et la demande exercent en principe une pression croissante, tant sur le marché des investisseurs particuliers qu’institutionnels. Les valeurs sont en général prémunies de l’inflation grâce à l’indexation des loyers, mais elles sont sensibles aux taux d’intérêt, compte tenu du taux d’endettement élevé pratiqué par de nombreux investisseurs. La volonté d’investir des investisseurs institutionnels peut diminuer fortement de manière temporaire en raison de facteurs macroéconomiques influençant la disponibilité des crédits et leur prix. L’expérience nous apprend que le marché des investisseurs particuliers, qui représente toujours plus de 60% des investissements, y est moins sensible.

RISQUE D’INFLATION

Les contrats de bail du Groupe contiennent des clauses d’indexation reposant sur l’indice santé, de sorte que les revenus locatifs annuels suivent le cours de l’inflation (calculée d’après l’indice santé).

Le risque d’inflation auquel le Groupe est exposé concerne essentiellement les charges liées aux baux, notamment celles liées aux travaux de rénovation et d’investissement, lesquelles peuvent être indexées sur une autre base que l’indice santé et donc augmenter plus rapidement que l’augmentation des loyers.

La société veille à limiter le risque d’augmentation des charges en prenant des arrangements contractuels avec ses fournisseurs.

RISQUE DE DÉFLATION

La déflation entraîne une diminution de l’activité économique, et donc une baisse généralisée des prix.

En cas de déflation, l’indice santé devient négatif et les revenus locatifs baissent.

Le Groupe est partiellement protégé contre le risque de déflation (et la baisse consécutive des revenus locatifs). Pratiquement tous les contrats de bail du Groupe stipulent que le loyer ne peut en aucun cas devenir inférieur au loyer de base (à savoir le loyer en vigueur au moment de la conclusion du contrat). Il ne peut cependant pas être exclu, même pour ces contrats de bail, que le loyer devienne inférieur au loyer courant tout en restant supérieur au loyer de base.

E-COMMERCE

Impact du commerce en ligne sur les canaux de vente actuels

Baisse de la demande de magasins physiques en raison de la hausse du commerce en ligne

Demande de plus petits magasins (moins de m²) étant donné que les magasins ont un stock beaucoup moins important

Louer à des détaillants qui intègrent le concept « multichannel » dans leur modèle d’entreprise et intègrent ce faisant l’e-commerce dans les magasins existants

Diviser les immeubles actuels en de plus petits locaux

MENACE TERRORISTE

Impact d’éléments externes, comme le terrorisme

Interruption de l’activité, et donc perte pour le locataire et baisse des revenus locatifs

La société est assurée contre la perte de revenus locatifs pendant une période de 18 à 36 mois (selon le type de permis devant être obtenu) imputable à des actes de vandalisme et de terrorisme.

ÉVOLUTIONS CONJONCTURELLES

Impact de la baisse de la consommation et de la conjoncture économique

Baisse de la demande en termes de magasins

Inoccupation plus élevée et/ou loyers plus faibles en cas de relocation

Baisse de la juste valeur de l’immobilier, et donc de la valeur de l’actif net (VAN)

Faillite potentielle des locataires

Qualité de l’effectif des locataires, avec principalement des entreprises à succursales multiples et une provision annuelle limitée pour créances douteuses (environ 0,50% en moyenne du loyer annuel)

Diversification sectorielle des clients et loyer contractuel moyen faible

La valeur est principalement déterminée par la valeur commerciale de l’emplacement du bien immobilier. Retail Estates répartit ses investissements sur tous les axes commerciaux importants de la Belgique. Les investissements sont concentrés en Flandre et en Wallonie, et notamment dans les sous-régions à fort pouvoir d’achat.

Une garantie bancaire de 3 à 6 mois est habituellement demandée.

FACTEURS MACROÉCONOMIQUES

Volatilité et incertitude extrêmes sur les marchés internationaux

Cela peut donner lieu à un accès plus laborieux aux marchés d’actions pour lever de nouveaux capitaux/fonds propres ou à une baisse de la liquidité disponible sur les marchés des capitaux d’emprunt dans le cadre de refinancements d’emprunts obligataires en cours.

La société veille à bâtir des relations à long terme avec les partenaires financiers et les investisseurs, et dispose de facilités de crédit non encore utilisées afin de faire face à une pénurie de liquidités.

Risques opérationnels

Description du risque Impact potentiel Facteurs d’atténuation et gestion

INOCCUPATION ET CAPACITÉ À DONNER EN LOCATION

Risques dans différents domaines : inoccupation, mais aussi sur le plan de la capacité à donner en location, de la qualité des locataires, de la vétusté des bâtiments, ainsi que de l’évolution de l’offre et la demande sur le marché de la location

Érosion des revenus locatifs et de la trésorerie en raison de l’augmentation de l’inoccupation et des frais de relocation

Baisse de la qualité et de la solvabilité de l’effectif des locataires, et donc augmentation des créances douteuses et baisse du taux d’encaissement

Baisse de la juste valeur du patrimoine immobilier, et donc baisse de la VAN et augmentation du taux d’endettement

Effectif de clients diversifié, se caractérisant par une bonne répartition sectorielle. Bonne connaissance du marché de la part des équipes opérationnelles en interne ayant un savoir-faire solide et une connaissance approfondie du segment du commerce de détail. Suivi et examen hebdomadaires de l’encaissement lors de la réunion « property »

VÉTUSTÉ DES BÂTIMENTS

Risque de déclin architectonique et technique au cours du cycle de vie des bâtiments

Vétusté des bâtiments, et donc baisse de l’attrait commercial. Perte de revenus et longue période pendant laquelle le capital investi ne génère aucun rendement

Le management fait tout son possible pour anticiper ces risques et met en œuvre une politique cohérente d’entretien et de réparations. Ces travaux se limitent principalement dans les faits à la rénovation des parkings et des toitures.

ACQUISITIONS

Un grand nombre de bâtiments du portefeuille immobilier de la société (et de ses filiales) ont été acquis dans le cadre de l’acquisition d’actions de sociétés immobilières ou de restructurations de sociétés, comme des fusions et des scissions (partielles). Les sociétés immobilières dont le contrôle est acquis sont ensuite classiquement absorbées par Retail Estates, et l’ensemble de leurs fonds propres - aussi bien les actifs que les passifs - sont transférés à Retail Estates

Le risque de ce type de transactions réside dans le transfert de passifs cachés à Retail Estates. Le management prend les précautions nécessaires afin d’identifier les risques potentiels préalablement à l’acquisition du contrôle (voy. processus de « due diligence » relatif notamment aux risques techniques, financiers, fiscaux et comptables) et veille à d’obtenir les garanties contractuelles requises de la part du vendeur/de l’auteur de l’apport.

POLLUTION DU SOL

Des activités potentiellement polluantes ont été autrefois exercées sur un certain nombre de terrains sur lesquels la société possède des surfaces de vente.

Retail Estates n’est en principe pas responsable de cette pollution, par définition historique. Les activités des locataires de la société ne donnent généralement lieu qu’à un risque très limité de pollution, dont la responsabilité incombe par ailleurs auxdits locataires. La législation actuellement en vigueur dans les trois Régions prévoit toutefois des procédures complexes, lesquelles prennent un certain temps et peuvent entraîner des frais d’analyse et d’étude dans le cadre de la cession de biens immobiliers. La réglementation relative aux déplacements de sols entraîne des frais supplémentaires lorsque des sols pollués doivent être manipulés, dans le cadre de travaux de construction, sur ce type de sites pollués.

Retail Estates veille à faire le nécessaire pour intégrer les aspects environnementaux à l’examen de « due diligence » qui précède classiquement l’acquisition d’immeubles, et de faire incomber, dans la mesure du possible, la responsabilité de l’éventuelle pollution du sol (en ce compris de l’éventuelle obligation d’assainissement) au cédant.

INFRASTRUCTURE ROUTIÈRE

Les surfaces de vente situées en périphérie sont par définition desservies principalement par des routes régionales. Dans un souci de sécurité routière, la voirie est fréquemment réaménagée sous forme de nouveaux ronds-points, pistes cyclables, tunnels etc.

Le résultat de ce type de réaménagement améliore généralement la valeur commerciale des immeubles commerciaux étant donné que le trafic est souvent ralenti et que les environs des immeubles commerciaux deviennent plus sûrs. Il n’est toutefois pas à exclure que l’accessibilité de certaines surfaces de vente en pâtisse dans des circonstances exceptionnelles (lorsque ledit accès aux commerces est entravé).

Dialogue avec les autorités afin de trouver des solutions constructives dans l’intérêt de toutes les parties prenantes

PERSONNEL CLÉ

Départ de personnages clés de l’organisation

La perte de compétences clés dans le chef de la société peut avoir pour conséquence qu’un certain nombre d’objectifs soient atteints plus tard que prévu.

Retail Estates accorde l’attention voulue au bien-être de ses collaborateurs. La société propose des rémunérations conformes au marché. Une grande attention est accordée à la gestion des compétences des membres de l’équipe.

ICT & FRAUDE

Risque de pertes opérationnelles suite à la défaillance de processus internes, de systèmes internes, d’erreurs humaines ou d’événements externes (fraude, catastrophes naturelles, cybercriminalité, …)

Pertes financières en raison de la fraude, du vol de données sensibles ou de l’interruption de l’activité

La société dispose d’une charte de gouvernance d’entreprise et d’un règlement de transactions. Le règlement de transactions est publié sur le site Web de la société et remis à l’équipe.

 

Un « disaster recovery plan » a été élaboré afin que les activités de l’entreprise puissent être poursuivies en cas de catastrophe ou de situation de crise. Toutes les données sont sauvegardées de différentes manières (sur le site, en dehors du site sur bande magnétique et dans le « cloud »)

Les mesures nécessaires ont également été prises en matière d’accès et de sécurisation.

Retail Estates bénéficie pour les services liés aux ICT de l’appui d’un partenaire externe avec lequel un SLA (« Service Level Agreement ») a été conclu.

Risques financiers

Description du risque Impact potentiel Facteurs d’atténuation et gestion

RISQUE DE LIQUIDITÉ

Retail Estates est exposée à un risque de liquidité qui se traduirait par une pénurie de trésorerie en cas de non-reconduction ou de résiliation de ses contrats financiers

Impossibilité de financer des acquisitions ou des projets de promotion (tant au moyen de fonds propres que de dettes) ou augmentation des charges entraînant une baisse du rendement visé

Financements indisponibles pour rembourser des intérêts, du capital ou des charges opérationnelles

Dettes dont les charges sont plus élevées en raison de l’augmentation des marges des banques, et donc impact sur le résultat et la trésorerie

Stratégie de financement conservatrice et prudente, caractérisée par un échelonnement équilibré des échéances, une diversification des sources de financement et un large groupe de partenaires bancaires

VOLATILITÉ DES TAUX D’INTÉRÊT

La société est exposée au risque d’une augmentation de ses charges financières pouvant résulter de l’évolution des taux d’intérêt

Augmentation de la charge des dettes, et donc impact sur le résultat et la trésorerie, et baisse de la rentabilité

Fortes variations de la valeur des instruments financiers avec impact potentiel sur la VAN

Dans le contexte actuel de taux d’intérêt négatifs, la pratique de certaines banques consistant à exiger un plancher pour le taux Euribor (qui sert de référence dans les contrats de financement) à 0%, a un impact négatif sur les charges financières.  Il existe en effet une asymétrie entre l’instrument de couverture sur lequel Retail Estates doit payer des intérêts négatifs et le plancher (« floor ») de 0% retenu par les banques.

La société mène une politique conservatrice, laquelle réduit au maximum ce risque lié aux taux d’intérêt.

Afin de couvrir le risque de taux des crédits à long terme contractés à un taux d’intérêt variable, Retail Estates recourt à des swaps de taux d’intérêt (« interest rate swaps » ou « STI »). La durée de ces instruments est alignée sur celle des crédits sous-jacents. En cas de forte baisse du taux d’intérêt Euribor (taux d’intérêt des crédits à court terme), la valeur de ces instruments subit une variation négative. Il s’agit toutefois d’un poste non réalisé et non-cash.

Dans le cadre d’un swap de taux d’intérêt, le taux d’intérêt variable est échangé contre un taux d’intérêt fixe.

La société a réduit au maximum le risque des planchers avec ses 4 grandes banques en ne concédant des planchers que pour la partie des crédits qui n’est pas couverte ou en intégrant des planchers dans les STI.

RISQUE DE CONTREPARTIE

La conclusion de crédits bancaires et la souscription d’instruments de couverture auprès d’institutions financières s’accompagnent d’un risque de contrepartie pour la société lorsque ces institutions financières manquent à leurs obligations.

La résiliation des lignes de crédit actuelles impliquerait un refinancement auprès d’un(e) autre banque/financier, ce qui entraînerait des frais de restructuration et un risque d’augmentation des taux d’intérêt pour les nouveaux crédits.

Ce risque est limité en répartissant les crédits bancaires et les instruments de couverture souscrits entre différentes institutions bancaires.

RISQUE DE CONVENTIONS

Risque de non-respect des exigences de satisfaire à certains paramètres financiers dans le cadre des contrats de crédit

Le non-respect de ces conventions peut entraîner la résiliation anticipée de ces crédits.

La société a généralement conclu les conventions suivantes avec ses institutions bancaires et ses détenteurs d’obligations :

  • Maintien du statut de SIR
  • Taille minimum du portefeuille
  • ICR (calculé sur les résultats locatifs nets) ≥ 2
  • La Loi SIR impose un taux d’endettement maximum de 65%.

La société respecte l’intégralité des conventions imposées par les banques. De plus, Retail Estates élabore un plan financier accompagné d’un calendrier d’exécution, conformément à l’article 24 de l’Arrêté royal SIR, dès que le taux d’endettement consolidé, tel que défini dans cet arrêté royal, dépasse 50%. Une description y est donnée des mesures qui seront prises afin d’empêcher que le taux d’endettement consolidé dépasse 65% des actifs consolidés. L’évolution du taux d’endettement fait l’objet d’un suivi régulier et l’impact de chaque opération d’investissement envisagée sur le taux d’endettement fait toujours l’objet d’une analyse préalable. Cette obligation n’a pas d’impact sur le risque de conventions bancaires de la société.

Risques réglementaires

Description du risque Impact potentiel Facteurs d’atténuation et gestion

RISQUE LIÉ À L’ÉVOLUTION DE LA RÉGLEMENTATION

Modifications de la réglementation, notamment en matière de fiscalité, d’environnement, d’urbanisme, de politique de la mobilité et de développement durable, ainsi que les nouvelles dispositions en matière de location immobilière et de reconduction des permis, auxquelles doivent satisfaire la société, ses immeubles et/ou les occupants auxquels les immeubles sont mis à disposition

Impact négatif sur l’activité, le résultat, la rentabilité, la situation financière et les perspectives Surveillance constante de la législation et de la réglementation existantes, potentiellement modifiées ou futures, et respect de celles-ci, grâce à l’assistance de conseillers spécialisés externes

PERMIS

Absence des permis et autorisations urbanistiques requis pour certains immeubles

Impact sur valeur de l’immobilier étant donné que cette valeur est déterminée dans une large mesure par l’obtention de tous les permis et autorisations urbanistiques requis par la législation sur les implantations commerciales selon la destination souhaitée de l’immeuble

Lorsque, par le fait de circonstances extérieures, une nouvelle destination doit être donnée à un immeuble, des modifications des permis octroyés doivent être sollicitées.

L’obtention de ces modifications est souvent l’aboutissement d’un processus long et peu transparent, en raison de quoi les immeubles sont temporairement inoccupés bien que des locataires aient été trouvés pour ceux-ci.

Le management consacre l’attention nécessaire à l’examen des permis d’urbanisme lors de l’acquisition et de la promotion d’immeubles commerciaux.

Le management veille ensuite à évaluer en permanence les modifications apportées aux permis et autorisation urbanistiques, et le respect de celles-ci, ainsi qu’à anticiper éventuellement ce type de modifications.

RISQUE LIÉ AU STATUT DE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE PUBLIQUE

Risque de modification future de la législation relative aux SIR suite à laquelle la société ne bénéficierait plus du système de transparence fiscalement avantageux des SIR. La société est par ailleurs exposée au risque d’une future modification défavorable de ce système.

Risque de perte de la reconnaissance du statut de SIR publique. Perte du bénéfice du système fiscal avantageux de SIR et obligation de rembourser certains crédits en cas de non-respect des règles

Surveillance constante des exigences légales et de leur respect, grâce à l’assistance de conseillers spécialisés externes

Dialogue intense avec le régulateur dans le cadre de la surveillance prudentielle des SIR

Représentation de l’entreprise au sein d’organisations représentant le secteur des SIR

LÉGISLATION FISCALE

L’exit tax, due par les sociétés dont les fonds propres sont repris par une SIR dans le cadre (notamment) d’une fusion, se calcule par référence à la Circulaire Ci.RH. 423/567.729 de l’administration fiscale belge du 23 décembre 2004, dont l’interprétation ou l’application concrète peut toujours changer. La « valeur réelle fiscale », telle que visée dans cette circulaire, se calcule par soustraction des droits d’enregistrement ou de la TVA (applicables en cas de vente des actifs) et peut différer de la juste valeur de l’immobilier indiquée dans le bilan de la SIR publique conformément à l’IAS 40.

 

 

RISQUE LIÉ AU STATUT DE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE INSTITUTIONNELLE

La société contrôle une SIR institutionnelle, à savoir Retail Warehousing Invest sa. À l’instar de Retail Estates, Retail Warehousing Invest sa est soumise à la législation SIR en sa qualité de SIR institutionnelle.

Risque de perte de la reconnaissance du statut de SIR publique. Perte du bénéfice du système fiscal avantageux de SIR et obligation de rembourser certains crédits en cas de non-respect des règles

Surveillance constante des exigences légales et de leur respect, grâce à l’assistance de conseillers spécialisés externes

Dialogue intense avec le régulateur dans le cadre de la surveillance prudentielle des SIR

Représentation de l’entreprise au sein d’organisations représentant le secteur des SIR