Résumé

• Résultat EPRA¹ (Groupe) de 90,86 millions d’euros (+2,82 % par rapport au 31 mars 2024).
• Résultat EPRA² par action (Groupe) de 6,21 euros (contre 6,18 euros au 31 mars 2024) (sur la base du nombre moyen pondéré d’actions).
• Résultat locatif net de 142,18 millions d’euros (+2,41 %).
• Légère augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier à 2 069,54 millions d’euros (+2,03 % par rapport au 31 mars 2024).
• Continuation de la durabilisation du portefeuille immobilier avec 11,41 millions d'euros d'investissements dans les énergies vertes et l'isolation.
• Taux d’occupation EPRA à 97,26 % (contre 98,10 % au 31 mars 2024).
• Taux d’endettement en légère baisse à 42,52 % (contre 44,62 % au 31 mars 2024).
• Dividende de 5,10 euros brut par action. Le conseil d'administration a l'intention d'offrir un dividende optionnel au cours du mois de juin 2025.

Notes

¹ Le résultat EPRA se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat enregistré sur les ventes d’immeubles de placement, hors les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et hors les intérêts minoritaires relatifs aux éléments susmentionnés.

²  En tenant compte de l'émission de 331 748 nouvelles actions le 27 juin 2024 lors de l'augmentation de capital à la suite du dividende optionnel intermédiaire. Le nombre moyen pondéré d'actions s'élève à  14 627 352.

Aperçu de l’exercice 2024-2025

Retail Estates (Euronext Bruxelles : RET), spécialiste de la location de biens immobiliers commerciaux situés en périphérie urbaine en Belgique et aux Pays-Bas, a enregistré une légère augmentation de ses résultats pour l'exercice 2024-2025 par rapport à l'exercice précédent. 

Nouvelle hausse du résultat EPRA

Le résultat EPRA du Groupe (c'est-à-dire le bénéfice hors résultats sur le portefeuille et hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) a augmenté à 90,86 millions d'euros, soit une hausse de +2,82 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Par action, cela représente un bénéfice EPRA de 6,21 euros, contre 6,18 euros au 31 mars 2024. Le résultat EPRA par action est calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions au 31 mars 2025, soit 14 627 352 actions. Suite à l'émission de 331 748 nouvelles actions dans le cadre de l'augmentation de capital liée au dividende optionnel intermédiaire, le nombre moyen pondéré d'actions a augmenté en 2024-2025.
La valeur nette tangible EPRA (NTA) (y compris le résultat de l'exercice écoulé, dont 5,10 euros est proposé comme dividende brut) de l'action s'élevait à 80,87 euros au 31 mars 2025, contre 78,15 euros au 31 mars 2024. 

Retail Estates parvient en outre à préserver sa marge opérationnelle. En 2024-2025, celle-ci est restée stable à 80,41 %. La marge opérationnelle reflète la rentabilité du portefeuille immobilier sans tenir compte des variations de valeur des biens immobiliers, des impôts, des amortissements, des charges financières et des éléments non récurrents. 

Résultats opérationnels stables

Les revenus locatifs se sont élevés à 143,41 millions d'euros (+2,78 % par rapport au 31 mars 2024) et ont augmenté de +0,4 % à périmètre constant (like-for-like). Cette augmentation est principalement due à l'indexation des loyers existants et aux revenus locatifs supplémentaires provenant d'acquisitions réalisées au cours de l'exercice 2023-2024, notamment celle du retail park Alexandrium Megastores à Rotterdam (Pays-Bas). L'impact sur le like-for-like résulte de la vacance (temporaire), d'un impact négatif limité des renouvellements de contrats et de réductions. Les revenus locatifs comprennent également 0,7 million d'euros de revenus provenant de flux d'énergie verte (panneaux solaires et bornes de recharge). En raison de l'offre limitée de parcs commerciaux sur le marché immobilier, Retail Estates n'a procédé qu'à des opérations d'arbitrage sur son portefeuille immobilier au cours de l'exercice 2024-2025. À cette fin, plusieurs immeubles qui ne correspondaient plus à la stratégie de la société immobilière ont été vendus afin d'acquérir d'autres immeubles.

Le taux d'occupation EPRA a légèrement baissé à 97,26 %. Retail Estates a réussi à relouer rapidement la plupart des immeubles après la faillite de quelques détaillants. Pour un grand nombre de magasins touchés par une faillite, le curateur a trouvé un nouveau locataire, ce qui a permis d'éviter toute perte de loyer due à la vacance. De plus, Retail Estates avait réduit son exposition à plusieurs de ces chaînes de magasins au cours des dernières années. Pour certains magasins restants, un nouveau locataire a été trouvé grâce à la qualité des emplacements. Lorsque aucun nouveau locataire n'a encore été trouvé, cela s'explique notamment par la taille des magasins concernés, qui s'écarte de la norme sectorielle de 1 000 m². En Wallonie, la reconversion des immeubles vacants lors d'un changement de locataire est ralentie par une modification de la procédure décrétale qui n'est d'ailleurs pas encore connue de toutes les autorités locales. Entre-temps, l'inflation est revenue à la normale, ce qui a un impact positif sur les loyers et les coûts d'exploitation des détaillants. 

En Belgique, le patrimoine médian des consommateurs a augmenté de 11 % en 2024, une hausse nettement supérieure à l'inflation. Les consommateurs ont ainsi vu leur prospérité réelle et leur pouvoir d'achat augmenter. Aux Pays-Bas, le pouvoir d'achat a augmenté grâce à la hausse réelle des salaires, due à la pénurie de main-d'œuvre. Les prix de l'immobilier résidentiel continuent également d'augmenter tant en Belgique qu'aux Pays-Bas. C'est une bonne nouvelle pour les clients de Retail Estates : lorsque les consommateurs constatent que la valeur des maisons augmente, ils sont plus enclins à investir dans l'amélioration de leur logement, car cela soutient la valeur de leur propriété.

Poursuite de la durabilisation du portefeuille immobilier

Retail Estates continue également d'investir dans la durabilité et a installé des panneaux solaires sur plusieurs immeubles et procédé à la rénovation de toitures et de façades pour un montant total de 11,41 millions d'euros, ce qui correspond à 12,5 % de son résultat EPRA. Ces investissements sont conformes aux objectifs stratégiques en matière d'investissements durables et démontrent que Retail Estates joint le geste à la parole en matière d'ESG. Pour la première fois, Retail Estates a également conclu un « green loan » en 2024-2025. Grâce à ce prêt vert, l'entreprise inscrit la durabilité dans sa stratégie de financement. La société immobilière prévoit également l'installation de bornes de recharge pour voitures électriques par des partenaires externes dans les parkings de ses immeubles commerciaux.

La valeur du portefeuille immobilier augmente légèrement

Au cours de l'exercice 2024-2025, la valeur des biens immobiliers a de nouveau augmenté pour atteindre 2 069,54 millions d'euros (+2,03 % par rapport au 31 mars 2024). Cette augmentation est principalement due à des évolutions générales liées aux valeurs locatives estimées (ERV), aux indexations et aux rendements du portefeuille existant (+34,15 millions d'euros). Au 31 mars 2025, le portefeuille immobilier se composait de 1 023 immeubles d'une superficie locative de 1 231 205 m². La hausse limitée de la valeur du portefeuille immobilier s'explique notamment par un rattrapage des valeurs locatives estimées, qui sont désormais plus proches des loyers contractuels. En raison du faible nombre de transactions sur le marché immobilier périphérique, les rendements ont peu évolué.

En 2024-2025, le marché de l'immobilier commercial périphérique est resté largement fermé, en particulier pour les biens immobiliers d'une valeur supérieure à 10 millions d'euros. Cela n'est pas surprenant en soi : le taux d'occupation des parcs commerciaux reste élevé et les flux de trésorerie se maintiennent, soutenus en partie par l'indexation des loyers (+14,6 % en Belgique et +11,61 % aux Pays-Bas, tous deux depuis le 1er avril 2022). Cela incite les propriétaires à conserver leurs parcs commerciaux, à moins qu'ils ne vendent pour renforcer leur bilan ou, dans le cas de certains fonds, pour rembourser leurs actionnaires. Cela confirme l'excellente rentabilité de ce type de biens immobiliers. La tendance observée pendant la période du coronavirus, qui voit les parcs commerciaux surperformer, se maintient. De plus, ces performances incitent de nouveaux acteurs à se lancer sur le segment des parcs commerciaux en périphérie.

En raison de l'absence de mouvement sur le marché de l'immobilier commercial en périphérie, Retail Estates n'a pas été en mesure d'acquérir de grands parcs commerciaux au cours de l'exercice écoulé. La seule transaction notable en Belgique a été la vente du parc commercial Brixton à Zaventem, cédé par Nextensa à des investisseurs privés. Par ailleurs, les biens immobiliers disponibles sur le marché se situent principalement dans des emplacements secondaires.

Malgré ce marché gelé, Retail Estates a continué à arbitrer son portefeuille immobilier. Le 16 juillet 2024, Retail Estates a acquis une unité commerciale supplémentaire dans le centre commercial Woonmall Alexandrium (Rotterdam, Pays-Bas) pour 1,8 million d'euros. Le 21 février 2025, Retail Estates a investi 10,00 millions d'euros (y compris les droits de mutation) dans un immeuble commercial à Venlo (Pays-Bas). Ces acquisitions ont été compensées par la vente de quatre immeubles individuels, la vente de deux immeubles sur le site Keerdok à Malines et la vente de terrains destinés à la construction d'appartements développés par des promoteurs immobiliers sur les sites de Houthalen et Halle, pour un produit total de 7,90 millions d'euros. Retail Estates a également livré des immeubles à Gand, Houthalen et Eupen, et a agrandi un immeuble commercial à Aiseau-Presles. 

Endettement et risques de taux d'intérêt sous contrôle

Retail Estates accorde une attention particulière à la prolongation de son financement bancaire actuel et à la couverture des risques de taux d'intérêt. Les fonds propres ont été renforcés par une augmentation de capital de 19,74 millions d'euros en juin 2024 et la mise en réserve de bénéfices non distribués. Le ratio d'endettement reste ainsi modéré à 42,52 % (contre 44,62 % au 31 mars 2024). Retail Estates conserve une capacité d'investissement de 89,56 millions d'euros, dans le cadre de l'objectif de ratio d'endettement de 45 % qu'elle s'est fixé. Le taux d'intérêt moyen était de 2,08 % au 31 mars 2025. À périmètre constant, les charges financières resteront au même niveau en 2025-2026.

Intention de verser un dividende intermédiaire de 5,10 euros brut par action

Le conseil d'administration de Retail Estates a l'intention de distribuer pour l'exercice 2024-2025 (commençant le 1er avril 2024 et se terminant le 31 mars 2025) un dividende intérimaire sous forme de dividende facultatif de 5,10 euros brut (soit 3,57 euros net, c'est-à-dire le dividende net par action après déduction du précompte mobilier de 30 %) par action (participant au résultat de l'exercice 2024-2025) au cours du mois de juin 2025.