Résumé

• Résultat locatif net de 145,79 millions d’euros (+2,54 %).
• Résultat EPRA (Groupe)¹ de 91,90 millions d’euros (+1,14 % par rapport au 31 mars 2025).
• Résultat EPRA par action (Groupe) de 6,15 euros (contre 6,21 euros au 31 mars 2025) (sur la base du nombre moyen pondéré d’actions)².
• Légère augmentation de la juste valeur du portefeuille immobilier à 2 101,66 millions d’euros (+1,55 % par rapport au 31 mars 2025).
• EPRA NTA (part du groupe) s’élève à 83,41 euros (contre 80,87 euros au 31 mars 2025).
• Continuation de la durabilisation du portefeuille immobilier avec 13,02 millions d'euros d'investissements dans l'isolation et les énergies vertes.
• Taux d’occupation à 97,82 % (contre 97,26 % au 31 mars 2025).
• Taux d’endettement en baisse à 40,39 % (contre 42,52 % au 31 mars 2025).
• Première acquisition d'un parc commercial en France (postérieure à la date de clôture du bilan). Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie de croissance et d'internationalisation de la société immobilière.
• Conclusion d'un USPP (postérieure à la date de clôture du bilan) permettant à Retail Estates de renforcer son accès aux marchés internationaux des capitaux et de répartir son risque de financement sur différentes sources et différentes durées.
• Dividende proposé de 5,20 euros brut par action.
• Perspectives pour 2026-2027 : résultat locatif net de 149 millions d’euros et dividende brut de 5,25 EUR par action.

Notes:

¹  Le résultat EPRA se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat enregistré sur les ventes d’immeubles de placement, hors les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et hors les intérêts minoritaires relatifs aux éléments susmentionnés.

² En tenant compte de l'émission de 319 035 nouvelles actions le 27 juin 2025 lors de l'augmentation de capital à la suite du dividende optionnel intermédiaire. Le nombre moyen pondéré d'actions s'élève à 14 950 326.

Aperçu de l’exercice 2025-2026

Retail Estates (Euronext Brussels : RET), spécialiste de la location d'immobilier commercial en périphérie en Belgique et aux Pays-Bas, a enregistré au cours de l'exercice 2025-2026 des résultats en légère hausse par rapport à l'exercice précédent.

Nouvelle hausse du résultat EPRA

Le résultat EPRA du Groupe (c'est-à-dire le bénéfice hors résultats sur le portefeuille et hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) a augmenté pour atteindre 91,90 millions d'euros, soit une hausse de +1,14 % par rapport à la même période de l'année précédente (90,86 millions d'euros). L'exercice 2025-2026 qui vient de s'achever a été le premier au cours duquel des impôts néerlandais ont été payés tous les trimestres. Cet impact supplémentaire de 1,98 million d'euros a pu être largement compensé.

Par action, cela s’est traduit par un bénéfice EPRA de 6,15 EUR, contre 6,21 EUR au 31 mars 2025. Il s’agit d’une légère baisse par rapport à l’exercice précédent, principalement due à l’émission de nouvelles actions lors de l’augmentation de capital à la suite du dividende optionnel intermédiaire en juin 2025. Pour le calcul du résultat EPRA par action, il est tenu compte du nombre moyen pondéré d’actions au 31 mars 2026, soit 14 950 326 actions. En raison de l’émission de 319 035 nouvelles actions lors de l’augmentation de capital liée au dividende intermédiaire optionnel, le nombre moyen pondéré d’actions a augmenté en 2025-2026. Sur la base du nombre total d’actions donnant droit au dividende, le bénéfice EPRA s’élève à 6,11 EUR par action, contre 6,18 EUR au 31 mars 2025.

La valeur EPRA des actifs corporels nets (NTA) de l’action (y compris le résultat de l’exercice écoulé, dont 5,20 EUR sont proposés à titre de dividende brut) s’élevait au 31 mars 2026 à 83,41 EUR, contre 80,87 EUR au 31 mars 2025.

En 2025-2026, la marge opérationnelle a légèrement augmenté pour atteindre 80,97 % (contre 80,41 % lors de l’exercice précédent). La marge opérationnelle reflète la rentabilité du portefeuille immobilier sans tenir compte des variations de valeur des biens immobiliers, des impôts, des amortissements, des frais de financement et des éléments non récurrents.

Résultats opérationnels stables

Les revenus locatifs se sont élevés à 146,12 millions d’euros (+1,89 % par rapport au 31 mars 2025) et ont augmenté de +2,0 % à périmètre constant (like-for-like). Cette hausse résulte principalement des indexations des loyers existants.

Le taux d’occupation a augmenté pour atteindre 97,82 %. Ce taux d’occupation élevé montre que les locataires des sites de Retail Estates continuent d’enregistrer de bons résultats et que peu de magasins ferment leurs portes. Lorsque cela s’est néanmoins produit, Retail Estates a réussi à relouer rapidement la plupart des immeubles grâce à la qualité des emplacements. Ce fut notamment le cas après que Leen Bakker en Belgique et Carpetright aux Pays-Bas ont déposé le bilan. Pour un grand nombre des magasins Leen Bakker concernés, le curateur a trouvé un nouveau locataire, ce qui a permis d’éviter toute perte de loyer due à la vacance. Aux Pays-Bas, sept des huit immeubles Carpetright ont été reloués par Retail Estates à des loyers plus élevés. De plus, la société immobilière avait réduit son exposition à plusieurs de ces chaînes de distribution au cours des dernières années.

Poursuite de la durabilisation du portefeuille immobilier

Retail Estates continue d’investir dans la durabilité et a réalisé des travaux de rénovation des toitures et des façades sur plusieurs immeubles, ainsi que l’installation de panneaux solaires, pour un montant total de 13,02 millions d’euros. Ces investissements s’inscrivent dans la ligne des objectifs stratégiques en matière d’investissements durables et démontrent que Retail Estates continue de prendre des mesures concrètes pour réduire l’empreinte carbone de son portefeuille immobilier. Par ailleurs, la société immobilière prévoit l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, qui seront mises en place par des partenaires externes sur les parkings de ses immeubles commerciaux.

Légère hausse de la valeur du portefeuille immobilier

Au cours de l’exercice 2025-2026, la valeur du portefeuille immobilier a de nouveau augmenté pour atteindre 2 101,66 millions d’euros (+1,55 % par rapport au 31 mars 2025). Cette hausse résulte principalement de la réévaluation positive du portefeuille immobilier existant, à hauteur de 27,54 millions d’euros. Au 31 mars 2026, le portefeuille immobilier comprenait 1 006 immeubles d’une surface locative de 1 191 234 m². La hausse limitée de la valeur du portefeuille immobilier s’explique notamment par un rattrapage des valeurs locatives estimées, qui se rapprochent désormais davantage des loyers contractuels.

Rotation des actifs

En 2025-2026, le marché de l’immobilier commercial périphérique a connu une activité nettement plus soutenue, avec une forte augmentation du nombre de transactions en Belgique et, dans une moindre mesure, aux Pays-Bas. Conformément à sa stratégie, Retail Estates s’est principalement concentrée sur la rotation d’actifs dans ces deux pays. Aux Pays-Bas, la société immobilière a vendu, au début de l’exercice, un centre commercial résidentiel à Veenendaal (12 millions d’euros). Cette opération a été contrebalancée par l’acquisition de trois unités commerciales au sein du centre commercial résidentiel Alexandrium à Rotterdam (Pays-Bas). Grâce à cette acquisition, Retail Estates a porté, via Alex Invest, sa participation à 49,52 % des droits de vote dans la copropriété. En Belgique, Retail Estates a vendu un site à Zaventem dans le cadre de l’élargissement du Ring de Bruxelles (11,63 millions d’euros). Retail Estates a ainsi réalisé une plus-value de 1,19 million d’euros. Par ailleurs, elle a vendu les immeubles commerciaux restants du site Keerdok à Malines, ainsi que des immeubles à Sint-Martens-Latem, Jodoigne, Kuurne, Fléron et plusieurs unités plus petites, à un prix légèrement supérieur à leur valeur comptable.

Croissance via la France

À l’issue de l’exercice, Retail Estates a acquis, avec L’Oseraie à Osny (Val-d’Oise), son premier parc commercial en France. Cette acquisition s’inscrit dans la stratégie de croissance et d’internationalisation de la société immobilière. Après cette première acquisition en Île-de-France, Retail Estates se concentrera sur des investissements en périphérie de Paris et dans d’autres grandes villes françaises.

Taux d’endettement et risques de taux d’intérêt sous contrôle

Retail Estates accorde une grande attention au renouvellement du financement bancaire en cours et à la couverture des risques de taux d’intérêt. Les fonds propres ont été renforcés par une augmentation de capital de 18,22 millions d’euros en juin 2025 et par la mise en réserve des bénéfices non distribués. Le ratio d’endettement reste ainsi faible, à 40,39 % (contre 42,52 % au 31 mars 2025). Retail Estates conserve, dans le cadre du ratio d’endettement cible de 45 % qu’elle s’est fixé, une capacité d’investissement de 125 millions d’euros. Le taux d’intérêt moyen s’élevait à 2,12 % au 31 mars 2026.

À la clôture de l’exercice, Retail Estates a conclu un placement privé aux États-Unis (USPP) auprès d’un investisseur institutionnel américain pour un montant de 150 millions de dollars US, d’une durée maximale de 12 ans. Les conditions seront déterminées ultérieurement. Grâce à cette transaction, Retail Estates s’assure un accès au financement nécessaire à la réalisation de ses projets de croissance. De plus, la société immobilière renforce son accès aux marchés internationaux des capitaux et répartit son risque de financement sur différentes sources et durées.

Proposition de dividende de 5,20 EUR brut par action

Le conseil d’administration de Retail Estates proposera à l’assemblée générale des actionnaires, qui se tiendra le 20 juillet 2026, de verser, au titre de l’exercice 2025-2026, un dividende de 5,20 EUR brut (soit 3,64 EUR net, c’est-à-dire le dividende net par action après déduction du précompte mobilier de 30 %) par action (participant au résultat de l’exercice 2025-2026). Le dividende sera versé en espèces fin juillet 2026. Compte tenu de la capacité d’investissement disponible et des objectifs visant à préserver la rentabilité par action, il est renoncé à un dividende optionnel.